Copropriété : les droits et obligations à connaître
En tant que copropriétaire, vous bénéficiez de droits mais vous êtes également soumis à quelques obligations pour maintenir une bonne cohésion et entente au sein de la copropriété. Il est donc important que chacun joue son rôle et respecte les règles établies. Nos experts vous en disent plus à travers cet article.
1. Les droits sur les parties privatives
Chaque copropriété est constituée de parties privatives et de parties communes.
En effet, vous disposez, avec votre lot, d’une partie privative (appartement, cave, garage…) et d’une fraction de parties communes (terrain, cour, murs porteurs, toiture…).
C’est le règlement de copropriété* qui détaille les parties privatives et communes de l’immeuble. Vous pouvez disposer librement des parties privatives à condition de respecter les dispositions du règlement de copropriété, de se conformer à la destination de l’immeuble et de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires.
Ainsi vous pouvez vendre votre lot, le donner, l’occuper vous-même ou le louer.
Vous pouvez également librement diviser votre lot, mais uniquement si cette opération n’est pas interdite par le règlement de copropriété ou contraire à la destination de l’immeuble.
Côté aménagement, vous pouvez modifier la disposition des pièces de votre logement, installer des cloisons séparatives, modifier les revêtements des murs, plafonds ou sols, repeindre les lieux, installer des placards et appareils sanitaires, refaire l’installation électrique… Tant que ces transformations n’entraînent aucun dommage et n’affectent les parties communes !
Attention également à respecter les règles spécifiques édictées par le règlement de copropriété. Ce-dernier peut prévoir que les fenêtres, volets ou stores soient tous de la même couleur ou dans un matériau déterminé ; que les clôtures dans les jardins respectent une certaine hauteur ; ou encore que certains revêtements de sol soient interdits, pour éviter les nuisances sonores… De telles clauses visent à préserver l’harmonie visuelle de la copropriété et la sérénité des occupants.
Le saviez-vous ? La copropriété peut imposer des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (vote à la majorité absolue de l’article 25). Par exemple le remplacement de toutes les fenêtres de l’immeuble améliorant l’isolation et la performance énergétique. Vous n’aurez alors d’autre choix que de vous y conformer.
Enfin si vous êtes un copropriétaire bailleur, vos locataires pourront également effectuer quelques aménagements non structurels et seront tenus de respecter le règlement de copropriété au même titre que les propriétaires occupants.
*Ce document obligatoire et juridique, régi par la loi du 10 juillet 1965, précise les droits et les obligations des copropriétaires (paiement des charges de copropriété, définition des parties communes, droit de surélévation…). Il peut être amendé tout au long de sa vie lors des assemblées générales de copropriété.
2. L’usage des parties communes
Les parties communes sont des parties de bâtiments et de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou seulement plusieurs d’entre eux (le règlement de copropriété est, là encore, le document de référence en la matière).
Les parties communes spéciales sont également prévues lorsqu’il existe plusieurs bâtiments. Le gros œuvre de chaque bâtiment et ses éléments d’équipement (ascenseur, chauffage) peuvent constituer des parties communes spéciales dont seuls les copropriétaires de ce bâtiment participent aux dépenses.
Chaque copropriétaire peut exercer un droit d’usage sur les parties communes : utilisation de l’ascenseur, accès aux escaliers, jouissance du jardin collectif. En revanche il ne peut pas s’accaparer une partie commune pour son utilisation exclusive, sauf exception : le règlement de copropriété peut en effet prévoir d’accorder une jouissance exclusive d’une partie commune à un copropriétaire comme une terrasse, une cour intérieure ou un jardin, uniquement accessibles depuis un lot déterminé. Dans ce cas précis, ce droit de jouissance est perpétuel et rattaché au lot : en cas de vente, le futur acquéreur en bénéficiera également.
La vie en collectivité impose également de respecter le voisinage et de ne pas porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires par des bruits excessifs ou l’encombrement des couloirs par exemple. Généralement le règlement intérieur précise des clauses générales dans ce sens.
3. La notion de destination d’immeuble
En matière de copropriété, cette notion de « destination de l’immeuble » est très importante car elle permet de limiter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, comme, par exemple, l’exercice d’une activité bruyante ou mal odorante. Différents types de destination existent : immeubles d’habitation exclusive, à usage mixte, avec possibilité d’usage professionnel ou encore les immeubles destinés aux activités commerciales mais aussi bureaux ou activités de production.
La destination de l’immeuble doit être envisagée au regard de tous les actes constitutifs de la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division de l’immeuble, décisions d’assemblée générale modifiant ces actes, etc.) et des caractéristiques techniques de l’immeuble (son architecture, la qualité de sa construction, son environnement résidentiel, etc.).
C’est le rôle du juge d’analyser et de définir la destination de l’immeuble en cas de litige entre copropriétaires.
4. L’obligation de contribuer aux charges communes
Les copropriétaires doivent impérativement contribuer aux charges communes pour le bon fonctionnement de la copropriété et son entretien.
Elles se répartissent en fonction des bases de répartition indiquées dans le règlement de copropriété et en fonction de la quote-part en tantièmes de chaque copropriétaire.
Les charges dites communes générales concernent l’ensemble des copropriétaires (entretien du parc arboré ou de la piscine par exemple) et les charges spéciales peuvent ne concerner qu’une partie des copropriétaires.
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