Transaction : Est-ce le bon moment de vendre ?

Le contexte économique actuel a des effets directs sur le marché immobilier : baisse des prix des logements, nouvelles contraintes pesant sur les vendeurs, durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers, hausse des taux d’intérêt (…) la question est donc légitime : est-ce qu’il faut vendre son logement maintenant ou attendre une période plus opportune ? Nos experts font le point dans cet article.

Prix de l’immobilier : une tendance baissière en 2023

En matière d’immobilier, il est important de rappeler qu’il y a des marchés spécifiques selon les types de bien et les secteurs géographiques. Les variations des prix de l’immobilier se basent sur le jeu de l’offre et de la demande mais aussi sur des facteurs externes liés au pouvoir d’achat des acheteurs.

Dans la majorité des villes, le pic des prix semble être de l’histoire ancienne. Certes, certains secteurs vont encore légèrement augmenter en 2023, mais cette tendance se raréfie.
Ce sont d’abord les zones les moins dynamiques et les logements avec des défauts majeurs qui subiront les plus importantes baisses de prix avant d’impacter les zones les plus recherchées.
Selon une étude publiée le 1er mars dernier par Meilleurs Agents, tous les segments du marché ont basculé dans le rouge depuis la fin 2022… une telle conjonction remonte à 2014 !
Par exemple, dans les 50 communes les plus peuplées de France (après Paris) le repli a atteint 0,1%. Quant aux zones rurales – qui avaient bénéficié d’un regain d’intérêt depuis la pandémie de Covid-19 – les prix y ont baissé de 0,4%.

En tant que vendeur, il faudra ne pas se montrer trop gourmand sur son prix pour espérer trouver un acheteur et signer un compromis. Les agents immobiliers avertissent que l’effort pourrait représenter 3 à 5% sur le prix souhaité initialement, l’accélération de l’inflation dans les dépenses alimentaires, énergétiques (…) diminuant notamment les capacités d’emprunt des foyers visant l’acquisition d’un bien immobilier.

Augmentation du délai moyen de vente

Les experts de l’immobilier s’accordent également sur un autre point : l’allongement du délai de vente. En effet il faut plus de temps pour réussir à vendre son bien : exemple dans les Hauts-de-Seine où les délais s’allongent de 12 jours pour les appartements et 25 jours pour les maisons. La Capitale n’est pas en reste : il faut 8 jours de plus pour vendre un appartement parisien. Et la tendance est généralisée sur l’ensemble du territoire.

Côté acheteurs les incertitudes sur l’avenir, notamment l’augmentation du coût de la vie, ainsi que les contraintes pesant sur les financements font retarder certains projets, voire les annuler.

De nouvelles contraintes pèsent sur les propriétaires

En 2023, les propriétaires doivent faire face à de nouvelles règles imposées par la loi Climat. Un effet direct sur des centaines de milliers de logements présentant de mauvaises performances énergétiques.
En effet, depuis le 1er avril, toutes les passoires thermiques (DPE en classe F ou G) doivent obligatoirement faire réaliser un audit énergétique avant d’être mis sur le marché.
Cette obligation est issue de la loi du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement et le renforcement de la résilience face à ses effets. Plus complet que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), il propose notamment un parcours de travaux déterminé selon l’état de l’immeuble.

Quels biens sont concernés ? Les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation, comprenant un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas de la loi de 1965 relative aux copropriétés, appartenant aux classes D (à partir du 1er janvier 2034), E (à partir du 1er janvier 2025), F ou G (depuis le 1er avril dernier).

L’audit énergétique, valable 5 ans, est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification spécifiques. Il dresse un état des lieux des performances énergétiques (en mettant l’accent sur les déperditions thermiques), établit un diagnostic précis et une proposition de travaux permettant d’atteindre une rénovation énergétique performante.

Hausse des taux de crédit

La hausse des taux de crédit immobilier fragilise les futurs acquéreurs. En 2022, ils sont passés de 1,06% en janvier à 2,25% en décembre et c’est loin d’être fini ! Le marché s’attend à des taux avoisinant les 3% au premier semestre 2023. Les analystes sont plutôt pessimistes : si les tensions sur l’inflation ne se calment pas, ils pourraient atteindre la zone des 3,5 / 4%. De quoi faire chuter la capacité d’emprunt des acheteurs. Dans ce contexte, vendre un bien immobilier maintenant est plus difficile qu’il y a un an voire 6 mois en arrière.

Durcissement des conditions d’emprunt

Entré en vigueur le 1er février et mis en œuvre jusqu’en juillet, le changement provisoire du mode de calcul des taux d’usure, des seuils qui plafonnent le coût total des emprunts, a également un impact sur l’octroi des prêts immobiliers. Des conséquences sur la solvabilité de nombreux candidats à l’achat et l’augmentation des refus des banques à financer un bien.
Pour rappel le HCSF (Haut Conseil en Stabilité Financière) impose aux banques de respecter des critères assez stricts pour au moins 80% des dossiers : une durée d’emprunt limitée à 25 ans maximum, un taux d’endettement avec assurance de 35% maximum, un apport personnel conséquent… Le nombre de crédits immobiliers pourrait retrouver son niveau d’avant 2016, c’est-à-dire avant la mise en place de la politique de la BCE (banque centrale européenne) soutenant le système économique pendant près de 7 ans.
Dans ce contexte les candidats à l’achat se retrouvent tiraillés entre le renoncement à leur projet, la diminution de leurs prétentions (superficie, localisation…) ou encore la sollicitation d’un effort sur le prix de vente.

Vendeur quelle attitude adopter ?

Dans les semaines à venir, les professionnels s’attendent à un « printemps de l’immobilier » un peu plus tardif et timide qu’à l’accoutumée (NDLR : saison traditionnellement phare pour le marché). Et en 2023, les prix vont continuer à diminuer sans toutefois s’effondrer.

En fonction de votre situation personnelle et de vos projets :

• Si vous devez vendre dans les 2 ans à venir, le meilleur moment est très probablement dès maintenant. En tout cas le plus tôt possible avant que le marché ne soit encore plus ralenti et que la baisse des prix se généralise.
• Si vous souhaitez conserver votre bien encore de nombreuses années, la réponse sera plus nuancée. Difficile de prédire quoi que ce soit à plus long terme.

Quoiqu’il en soit, la clé pour vendre son bien rapidement va être de fixer le prix le plus juste. Pour cela, il faut soit apprendre à bien analyser son marché immobilier local pour votre type de bien, soit confier votre bien à des professionnels de votre secteur.

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