Résiliation de bail : les pièges à éviter
La résiliation du bail d’un logement est une étape délicate dans la vie locative, impliquant des démarches précises. Que ce soit pour le locataire ou le propriétaire, cette procédure spécifique est basée sur la loi du 6 juillet 1989. Voici les principales erreurs à ne pas commettre dans le cadre de la résiliation d’un bail.
Ne pas respecter le délai légal
La résiliation s’inscrit dans un cadre légal avec un délai à respecter.
Ce délai est spécifique pour le locataire et le propriétaire.
Selon la législation en vigueur, le locataire a le droit de résilier son bail à n’importe quel moment. En principe, son préavis est de trois mois pour un logement vide et d’un mois pour un logement meublé.
Quelques exceptions :
• Si le logement se situe en zone tendue, c’est-à-dire une zone où la demande de logement est supérieure à l’offre, ce délai est ramené à un mois à condition de le préciser dans la lettre de congé et d’y joindre un justificatif (une copie de la page du décret n°2013-392 où figure le nom de la commune du logement)
• Si le logement est en péril ou insalubre le logement peut être quitté sans préavis. Mais attention à avertir au préalable le propriétaire des désordres constatés.
• Il existe certains cas où le préavis peut aussi être ramené à un mois (perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, bénéficiaire du RSA, mutation professionnelle ou état de santé justifiant un changement de domicile). Dans ce cas-là, il est essentiel de mentionner cette situation dans le courrier recommandé, appuyé par des justificatifs.
De son côté, le propriétaire doit attendre la fin du bail et respecter un préavis de six mois pour un logement vide et trois mois pour un logement meublé. Ce délai légal doit être absolument respecté sinon le bail sera automatiquement reconduit pour la même durée.
Bon à savoir : Les préavis incluent les week-ends et jours fériés.
Le préavis démarre le jour de la réception de la lettre recommandée (c’est-à-dire le moment où le destinataire en prend possession). En effet, si la lettre recommandée n’a pas été remise pour cause d’absence et a été renvoyée, le congé n’est pas valable.
Ne pas suivre un certain formalisme
La forme est tout aussi cruciale que le fond lors de la résiliation d’un bail.
Le préavis est adressé au bailleur (privé ou social) ou à l’agence immobilière gérant le bien immobilier. Il existe trois possibilités :
• L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche est la plus courante, elle crée une preuve tangible de la notification, offrant ainsi une protection juridique aux deux parties. Les détails précis, tels que la date de résiliation, le délai de préavis, et les coordonnées complètes des parties concernées, doivent être clairement indiqués dans la lettre.
• L’envoi d’un acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)
• La remise en main propre du courrier de préavis contre émargement ou récépissé signé.
Attention l’envoi d’un email n’a aucune valeur : un congé donné de cette façon n’est pas valide, même s’il est accepté par retour d’email par son destinataire.
En revanche une lettre recommandée électronique (LRE) est recevable à condition que son destinataire déclare préalablement qu’il accepte ce mode d’envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.
Bon à savoir : une fois le préavis donné on ne peut plus changer d’avis (sauf accord du propriétaire ou de l’agence immobilière).
Oublier les cotitulaires du bail
Il s’agit d’un détail, pourtant les conséquences peuvent être importantes : tous les signataires d’un contrat de location doivent être informés par lettre séparée de la décision de résilier le bail, émise par le propriétaire.
Si cette démarche n’est pas respectée, le bail se poursuivra au nom de celui qui n’a pas reçu officiellement son courrier. Ce cas concerne aussi les conjoints juridiquement cotitulaires du bail du logement et ce, même si l’un des deux conjoints n’a pas signé lorsque le bail a été établi.
Il existe néanmoins une exception : si le propriétaire n’a pas été informé d’un mariage ou de la présence du conjoint, le congé donné par le propriétaire est automatiquement valable pour le cotitulaire.
Autre subtilité importante : si l’occupant n’est pas le titulaire du bail (par exemple un employé), le propriétaire doit donner son congé au signataire du bail et non à l’occupant.
Bon à savoir : si le propriétaire destine le logement à un proche (conjoint, parent, enfant) ou à lui-même, il doit obligatoirement le mentionner dans le courrier en précisant le nom du futur bénéficiaire du logement. Attention cependant, un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire pour utiliser ensuite le logement comme résidence secondaire, il peut uniquement le récupérer comme résidence principale.
Oublier les formalités de la reprise du logement en cas de vente
Un propriétaire peut souhaiter vendre son logement et dans ce cadre, il a le droit de donner congé à son locataire mais il devra attendre que le bail arrive à son terme. En effet le délai légal pour envoyer son préavis reste le même : 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé. Avec toutefois une différence notable : le courrier est alors considéré comme une offre de vente au profit du locataire en mentionnant l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le prix fixé et les conditions de vente. Il est également conseillé au propriétaire de joindre le règlement de copropriété.
À compter de la date de réception du congé pour vendre, le locataire a donc la priorité pour se porter acquéreur du bien, avant que le bien soit effectivement proposé à la vente. Il devra prendre une décision au cours des deux premiers mois de préavis du propriétaire.
Si le locataire se porte acquéreur, il disposera de deux mois pour signer l’acte de vente.
Bon à savoir : si vous souhaitiez vendre votre bien à un membre de votre famille (jusqu’au 3ème degré), le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption.
La résiliation d’un bail exige une approche méthodique. En respectant le délai légal, en suivant un formalisme rigoureux, et en tenant compte de chaque détail, les locataires et les propriétaires peuvent garantir une transition sans heurts et prévenir d’éventuels litiges.
Se montrer conscient des aspects légaux et des pièges potentiels est la clé pour une gestion locative réussie ; n’hésitez pas à vous rapprocher des équipes de Safi Méditerranée pour un accompagnement optimal.
