Gestion locative – Travaux & Réparations : qui fait quoi ?

Vous prévoyez de louer un bien immobilier à Nice ou dans les environs ? En tant que propriétaire-bailleur vous devez comprendre que la législation encadre les travaux, qu’il s’agisse de réparations ou d’entretien. Cet article vous offre un aperçu des droits et responsabilités tant du propriétaire-bailleur que du locataire en ce qui concerne la gestion des diverses réparations.

Lors de la mise en location, le propriétaire doit proposer un logement en bon état c’est-à-dire d’une surface minimum, comportant certains éléments d’équipement et de confort (installation électrique, d’évacuation des eaux usées…), qui respecte un critère de performance énergétique, qui ne comporte aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire et des occupants, qui n’est pas infesté par des nuisibles ou des parasites et dont les équipements doivent être en bon état de fonctionnement.

Si ce n’est pas le cas, le propriétaire et son futur locataire peuvent convenir, dans certains cas, que le locataire le remette en état, aux frais du propriétaire. Pour cela une clause travaux est intégrée dans le bail en mentionnant la nature des travaux réalisés par le locataire, la manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer et la durée de la réduction temporaire de loyer.

Une fois le locataire installé dans les lieux, d’autres travaux peuvent survenir durant le bail. Il est alors important de savoir à qui incombe la charge de ces réparations.

Les réparations prises en charge par le propriétaire

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le propriétaire-bailleur a donc des obligations en matière d’entretien et de réparation du logement.

Voici les réparations qui incombent au propriétaire :

• L’ensemble des réparations urgentes (telles qu’une panne de chauffe-eau en hiver, une fuite sur le réseau d’eau privatif ou encore une anomalie de fonctionnement sur l’installation électrique).
• Les travaux concernant les parties communes de l’immeuble, votés en AG de copropriété, comme la réfection de la cage d’escalier ou le ravalement par exemple.
• Le remplacement des menuiseries et des volets.
• Les travaux visant à améliorer les performances énergétiques du logement, tels que l’isolation, la chaudière ou le système de chauffage.
• L’entretien des toitures et façades végétalisées
• Tous les autres travaux nécessaires pour maintenir la décence du logement.

Attention : ces obligations ne s’appliquent pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire. Par ailleurs, ce dernier peut faire des travaux de rénovation énergétique à ses frais et à la condition d’en avoir informé préalablement le propriétaire.

Bon à savoir – Démarche à respecter lors des travaux

La réalisation de travaux peut impacter la vie des locataires. Pour assurer un respect mutuel entre le propriétaire et le locataire, il est essentiel de suivre certaines règles :

• Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
• Afin de garantir le bon déroulement des travaux, le locataire doit permettre l’accès à son logement tous les jours, sauf les samedis, dimanches et jours fériés, à moins d’avoir donné son accord préalable.
• Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder à son locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Les réparations à la charge du locataire

Les réparations locatives spécifiques au locataire sont régies par le Décret n°87-712 du 26 août 1987. Elles comprennent l’entretien courant et les petites réparations pendant toute la durée du bail.
Le locataire peut les effectuer lui-même ou faire appel à un professionnel. Tout défaut dans l’accomplissement de ces réparations peut lui être reproché lors de l’état des lieux de sortie.
Voici les principales réparations locatives à effectuer :

1/ Intérieur du logement

Parmi les réparations locatives, l’entretien de l’intérieur du logement est essentiel. Cela comprend :

• Maintenir les plafonds, murs et cloisons propres en effectuant de petits raccords de peinture et de tapisserie, ainsi que le remplacement des matériaux de revêtement et le rebouchage des éventuels trous.
• Entretenir les revêtements de sol en cirant le parquet, en remplaçant quelques lames si nécessaire, et en posant des raccords de moquette en cas de taches ou de trous.
• Remplacer les tablettes des placards et réparer le système de fermeture.
• Entretenir les menuiseries.

2/ Ouvertures

Les réparations locatives englobent également les ouvertures, à savoir les portes et fenêtres, tant vers l’extérieur que dans le logement. Le locataire est responsable de :

• Assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres.
• Effectuer l’entretien courant des vitres.
• Entretenir les stores.
• Veiller à l’entretien de la serrure et du verrou de sécurité.
• Assurer l’entretien de la grille de portail.

Il est important de noter que pour les volets, le locataire doit effectuer les réparations lorsque la dégradation est imputable au locataire. Dans le cas contraire, c’est au propriétaire d’intervenir.

3/ Extérieur du logement

Le locataire est également responsable des réparations concernant l’extérieur du logement, ce qui comprend :

• L’entretien du jardin, y compris les allées, la pelouse, les massifs, les bassins, la piscine, les arbres et les arbustes.
• Le nettoyage régulier des auvents, terrasses et marquises.
• Le dégorgement des gouttières.

4/ Quid de la plomberie et de l’électricité ?

En outre, le locataire est également responsable des travaux de plomberie. Cela inclut le dégorgement des canalisations d’eau, l’entretien des canalisations de gaz et des siphons, ainsi que la vidange des fosses septiques, des puisards et des fosses d’aisance (toutefois, le curage doit être pris en charge par le propriétaire).

Le locataire doit aussi entretenir les installations de chauffage, d’eau chaude et la robinetterie. Sauf indication contraire dans le bail, il est responsable de l’entretien de la chaudière et du ramonage des conduits de ventilation et d’évacuation des fumées et des gaz. L’entretien de l’évier est également à la charge du locataire.

De plus, il doit assurer les réparations des équipements électriques tels que les ampoules, les coupe-circuits, les fusibles, les interrupteurs et les prises de courant déboîtées.

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