Gestion locative : louer vide ou meublé, le match !
Vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif et vous vous interrogez sur la pertinence de privilégier une location vide ou meublée. Au-delà des spécificités de chaque type de location, la question cruciale concerne le rendement locatif. Alors comment faire le meilleur choix ? On vous explique tout dans cet article.
La location vide (aussi appelée « location nue »)
Ce système de location est le plus courant mais aussi le plus recherché sur le marché locatif. Il consiste à louer un bien immobilier d’habitation ne disposant pas de meuble. Le logement nécessitera donc d’être aménagé directement par le locataire lors de son emménagement.
Avantages :
• La rotation de locataire est lente : les baux locatifs sont conclus pour une période minimum de 3 ans.
• L’investissement initial est moins important : il se limite au bien immobilier uniquement sans tenir compte de son équipement.
• Les charges d’entretien sont également plus rares car aucune réparation de meuble n’est nécessaire, l’état des lieux est de fait, facilité. Restera à la charge du propriétaire les mises aux normes obligatoires ainsi que les travaux et réparations de bon fonctionnement du logement (robinetterie, chauffage…).
• Côté fiscalité, les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Inconvénients :
• La concurrence est rude : ce type de location étant la plus fréquente, de nombreux bien non meublés sont disponibles sur le marché et entrent en concurrence directe avec votre logement à louer.
• La rentabilité est moins intéressante : à surface et emplacement équivalents, le loyer d’un bien vide peut être inférieur de 10 à 30 % vs une location meublée.
• En tant que propriétaire, la fixation du loyer est réglementée par l’indice INSEE.
La location meublée
Un logement locatif est considéré comme « meublé » à partir du moment où il comporte certains équipements listés sur le site du service public (ici), comme par exemple la literie avec couette et couverture, un réfrigérateur, des plaques de cuisson ou encore des ustensiles de cuisine. Cette liste dépend de la date de signature du bail (avant ou après août/ septembre 2015).
Avantages :
• Le loyer étant fixé en fonction des prestations fournies avec le logement, il est donc généralement plus important que celui d’une location vide.
• Le bail locatif est plus souple : d’une durée d’un an, cela permet de limiter le risque d’impayés récurrents avec un même locataire.
• Les conditions de location en meublé sont également moins contraignantes : trois mois de préavis minimum à respecter pour le bailleur, contre six mois pour une location vide.
• Ce système de location bénéficie d’un régime fiscal plus avantageux. In fine la rentabilité s’en retrouve accrue.
• En choisissant le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), le propriétaire-bailleur déduit certaines charges (intérêts d’emprunt immobilier et taxes foncières) et amortit son investissement sur 30 ans.
• Enfin, placé sous le régime réel (plus avantageux que le micro BIC) la location meublée autorise la déduction de certaines charges comme l’amortissement des meubles et immeubles.
Inconvénients :
• Pouvant être perçue de prime abord comme un atout, la durée de location a son revers de médaille : un bail plus court induit un roulement plus fréquent des locataires.
• L’investissement de départ est plus élevé à la fois pour équiper le logement mais aussi pour son entretien. En effet, les meubles doivent être régulièrement renouvelés pour que le logement reste confortable pour votre locataire.
• Enfin, le délai du préavis de départ est plus long (3 mois contre 1 mois en location vide) sauf dans les zones « tendues » où le préavis est de 1 mois quelque soit le type de location.
Verdict !
La location meublée bénéficie d’un réel avantage fiscal avec un taux de rentabilité plus élevé. Cependant, selon votre secteur géographique et le temps que vous voulez accorder à votre investissement locatif, vous devrez peser le pour et le contre entre la location meublée ou la location nue avec un objectif : éviter de trop grandes périodes de vacances locatives.
Faites-vous accompagner par Safi Méditerranée, expert en gestion locative et investissement locatif, qui saura vous conseiller et vous orienter sur vos choix.
