Acheter pour louer : faire les bons choix

Vous souhaitez construire un patrimoine immobilier tout en créant des revenus passifs ? L’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer est donc la solution à envisager. Sauf qu’il est primordial de bien réfléchir à votre projet avant de vous lancer dans cette belle aventure au risque de subir des événements inattendus comme des loyers impayés, une carence locative ou une vacance locative… Pas de panique, vous trouverez dans cet article des conseils pour vous guider dans vos choix et mener à bien votre projet d’investissement locatif.

1. Bien choisir la localisation

Dans quelle ville acheter pour louer ? Cette question est décisive car le premier critère de réussite sera d’acquérir un logement qui sera rapidement loué. Commencez par établir une liste de villes attrayantes : bénéficiant d’activités économiques attractives et plébiscitées pour leur cadre de vie. Si votre projet immobilier porte davantage sur des biens de petites surfaces (studio ou T1) vous pouvez par exemple privilégier une ville estudiantine dynamique.
La seconde étape est de choisir le bon quartier : desservi par les transports en commun, à proximité des commerces, des écoles et universités. Mettez-vous à la place du futur locataire : une famille ou un étudiant n’auront pas les mêmes besoins et donc les mêmes critères de recherche immobilière.
Enfin il est essentiel de réaliser une étude de marché des biens locatifs pour obtenir un investissement qui soit le plus rentable possible. La location vous permettra de payer votre achat immobilier mais il faut également anticiper l’après : la revente de votre logement. C’est pourquoi si le marché de l’immobilier ne fait qu’augmenter dans la zone où vous souhaitez investir, il sera très intéressant pour vous de réaliser cet achat ! En revanche, si depuis plusieurs années le marché ne fait que baisser, il est peut-être préférable de se diriger vers un autre emplacement pour votre investissement locatif.
Pour étudier votre marché, regardez les annonces immobilières, le taux de logements vacants dans le quartier repéré, le prix du mètre carré à la location, les types de biens mis en location… Vous pouvez également confier cette tâche à une expert immobilier qui réalisera une étude pointue sur le marché immobilier du secteur.

2. Investir dans le neuf ou l’ancien ?

En tant que futur investisseur, l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien a des incidences importantes, notamment sur le plan fiscal.
Si vous achetez un bien immobilier neuf en 2023, pensez au dispositif Pinel plus (NDLR : le gouvernement a décidé de prolonger la loi Pinel jusqu’en 2024 afin que les investisseurs participent au développement du parc locatif neuf dans les zones tendues).
Selon l’engagement de mise en location, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôts : 10,5% si vous louez sur 6 ans, 15% sur 9 ans, ou 17,5% sur 12 ans*. Un bénéfice fiscal non négligeable !

*En 2024 ces réductions fiscales seront respectivement de 9%, 12% et 14 %… jusqu’à ce que ce dispositif soit complètement remplacé à partir de 2025. C’est la date d’achat du bien immobilier qui détermine le montant des avantages fiscaux.

Si vous préférez acheter un bien immobilier dans l’ancien, sachez que l’immobilier ancien à rénover a également ses avantages : visiter le bien avant l’achat, valoriser le logement grâce aux travaux réalisés et déduire ces mêmes travaux des revenus fonciers.
Cela permet de créer un déficit foncier reportable sur le revenu global. Dans le cadre du projet de loi de finances rectificative adopté en 2022, le gouvernement a doublé le montant du déficit foncier imputable à l’impôt sur le revenu. Le nouveau seuil d’imputation est fixé à 21 400 euros contre 10 700 euros jusqu’à présent. Cette mesure s’applique aux bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation énergétique sur des logements estampillés « passoires énergétiques ». Les travaux doivent permettre au logement de changer de classe énergétique et d’obtenir une performance minimale D. Seuls les travaux lancés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 sont concernés.

3. Acheter pour une location vide ou meublée ?

Faut-il louer vide ou meublé ? Sur ce point également les incidences sont nombreuses.
Dans le cadre d’une location meublée, le bail est d’un an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) et le logement doit être habitable. Il devra comporter au minimum les meubles suivants : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…). Si le logement ne comporte pas au moins ces éléments, il sera alors considéré comme vide.
Concernant la fiscalité il existe deux régimes : le régime réel (les charges et amortissements sont déduits de vos loyers récupérés, donc votre imposition diminue) ou l’abattement forfaitaire (50 %). La fiscalité est donc favorable mais peut s’avérer complexe. Les montants des dépôts de garantie, la durée de préavis du propriétaire et du locataire sont également spécifiques.
Pour la location vide, c’est un bail de trois ans renouvelables pour une période de trois années supplémentaires, ce qui offre une stabilité plus importante qu’avec une location meublée.
Les loyers récupérés seront imposés au niveau de vos revenus fonciers et vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts (cf chapitre précédent abordant la loi Pinel plus dans le neuf ou le déficit foncier sur les logements anciens).

4. Quelle structure juridique pour un investissement locatif ?

Plusieurs solutions sont envisageables quand on se lance dans l’investissement immobilier en vue de louer. Il est possible d’investir de différentes manières.
Créer une SCI (société civile immobilière)
Constituée au minimum de deux personnes morales ou physiques, appelés associés, une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier, de protéger un partenaire en cas de décès et de prévenir d’éventuels conflits entre les héritiers. Ce sont les statuts qui déterminent les règles d’organisation et de fonctionnement de la SCI.
Choisir une société commerciale
Il est tout à fait possible d’opter pour une société commerciale dans le cadre d’une activité de location immobilière. Cette activité doit être mentionnée dans l’objet social. Contrairement à la SCI qui est une société civile, les sociétés commerciales ont la possibilité d’effectuer une activité courante d’achat et de revente de biens.
En général, les sociétés retenues sont la SAS et la SARL. Elles offrent la possibilité d’investir à plusieurs, ou tout seul (via la SASU et l’EURL). Ces deux formes sociales limitent la responsabilité des associés aux apports (attention, les principales limites étant la caution et la faute de gestion).

La SARL familiale
Spécialement créée pour l’activité de location meublée dans le cercle familial, la société à responsabilité limitée, la SARL de famille, permet de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques telles que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations. Evidemment comme son nom l’indique, tous les associés doivent être de la même famille pour profiter de ce statut (lien familial direct ou collatéral jusqu’au deuxième degré : parents, frères et sœurs, conjoints mariés ou pacsés).

Vous voilà fin prêt à vous lancer dans l’aventure l’investissement locatif !
Expert sur la demande locative du marché de Nice et ses environs, notre service de gestion locative saura vous accompagner à chaque étape de votre projet et vous donnera les clés pour réussir votre investissement locatif.