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Vendeurs / bailleurs : vos nouvelles obligations
En 2023, de nombreuses évolutions réglementaires concernent la performance énergétique des logements et impactent directement les propriétaires qui souhaitent mettre en vente ou louer leur bien immobilier. Quelles sont les nouvelles obligations ? On vous explique tout dans cet article.
Depuis 2006 toute vente d’un logement s’accompagne d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) évaluant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Le logement se voit alors attribuer une étiquette énergie avec un score représenté par une lettre pouvant aller de A à G.
Un DPE devenu opposable
Le DPE a fait l’objet d’une première réforme en juillet 2021 avec un changement de sa méthode de calcul (fini celle sur factures et les émissions de gaz à effet de serre du logement sont désormais prises en compte), et surtout, il est devenu « opposable ».
Ainsi, un acquéreur ou un locataire, observant des écarts importants entre l’évaluation du DPE et la consommation d’énergie de son logement, peut refaire un diagnostic. En cas d’écart, il est en droit d’exiger une compensation financière au vendeur ou au bailleur.
Bailleur et vendeur : l’état des risques à fournir dès la première visite du bien
Le diagnostic sur l’état des risques et pollutions (ERP) auquel un logement peut être exposé (naturel, minier, technologique…) a été revu par la loi Climat & Résilience et complété d’un nouveau risque : le recul du trait de côte. Autrement dit la limite entre la mer et la terre qui peut reculer sous l’effet de l’érosion et provoquer un risque de subversion progressive du littoral.
Autre nouveauté : désormais, dès la publication d’une annonce de vente ou location, l’information sur les risques doit être indiquée, et l’ERP doit être remis au futur acquéreur ou locataire dès la première visite du bien.
Difficultés pour un bailleur de louer un logement énergivore
Les logements les plus énergivores (classés F et G) vont être progressivement interdits à la location avec un retrait total en 2028.
Depuis le 1er janvier dernier c’est déjà le cas pour les logements se situant au plus bas de la note G du DPE. Environ 100 000 logements sont concernés en France.
Pour être proposé à la location, un logement meublé, non meublé (…) ne doit pas dépasser une consommation de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré par an. (kWh/m2/an). Attention ! L’énergie finale n’est pas celle qui figure en gros caractères dans le DPE (il s’agit généralement de la consommation d’énergie primaire en kWh/m2/an). Cette indication doit apparaître dès la première page du rapport du DPE.
Les baux simplement renouvelés ou reconduits après le 1er janvier 2023 ne sont pas concernés.
Rappel des conséquences de la note du DPE sur la location
Pour les logements classés “G” :
- Interdiction d’augmenter ou de réviser le loyer depuis le 1er août 2022
- Interdiction de louer le logement si la consommation énergétique dépasse 450 kWh / m2 en énergie finale
- Interdiction de louer n’importe quel logement classé en “G” au 1er janvier 2025
- Si maison individuelle, un audit énergétique supplémentaire au DPE est obligatoire depuis le 1er avril 2023.
Concernant les logements classés “F” :
- Interdiction d’augmenter ou de réviser le loyer le 1er août 2022
- Interdiction de louer un logement classé en “F” au 1er janvier 2028
- Si maison individuelle, un audit énergétique supplémentaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023.
Pour les logements classés “E” :
- Interdiction de louer un logement classé en “E” au 1er janvier 2034
Rappel des dates de validité du DPE
- Tous les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valables depuis le 1er janvier dernier
- Les DPE réalisés entre 2018 et le 1er juillet 2021 sont valables jusqu’en décembre 2024
- Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans
Une astuce pour louer un bien trop énergivore en toute légalité
La réalisation de vos travaux de rénovation énergétique se chiffre en dizaines de milliers d’euros et compromet la rentabilité de votre investissement locatif ? Selon un décret du 8 avril 2022, certaines exceptions à l’obligation de rénover son logement ont été prévues. Certains bâtiments classés sont ainsi exemptés de cette contrainte. C’est aussi le cas des biens dont les coûts de travaux de rénovation excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien. Autrement dit, dès lors que le coût des travaux dépasse la moitié du prix potentiel de vente, il n’y a plus l’obligation de réaliser la rénovation. Attention toutefois à faire évaluer la valeur de son bien par un professionnel de l’immobilier.
Un audit énergétique désormais obligatoire pour les vendeurs
La loi Climat et Résilience a souhaité renforcer l’information donnée aux futurs acquéreurs en imposant aux propriétaires vendeurs la réalisation d’un audit énergétique.
Valable 5 ans et réalisé par un professionnel qualifié, cet audit va beaucoup plus loin que le DPE car il a pour but de dresser un parcours de travaux précis, par paliers, avec des estimations de coûts, permettant l’amélioration du confort thermique, de la qualité de l’air du logement mais aussi des estimations de gains énergétiques.
Entrée en vigueur le 1er avril dernier, cette obligation concerne tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs lots classés F ou G.
A compter du 1er janvier 2025 cette obligation s’imposera aux biens classés E et les logements classés E seront concernés à partir du 1er janvier 2034.
A noter que les propriétaires de logement en copropriété ne sont, en revanche, pas concernés par ce dispositif.
Vous pourrez trouver un auditeur sur le site France Rénov ou dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés.
La création d’un carnet d’information du logement (CIL)
Entré en vigueur au 1er janvier, le carnet d’information du logement (CIL) est à remplir par le propriétaire du bien (ou le maître d’ouvrage) lors de la construction du logement, si des travaux d’économie d’énergie ou de rénovation sont réalisés et qu’ils font l’objet d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis de construire.
Ce carnet doit notamment mentionner les matériaux utilisés (pour l’isolation thermique par exemple) et les équipements (notices de fonctionnement du système de chauffage, etc.) qui ont une incidence directe sur la performance énergétique du bien.
Mon Accompagnateur Rénov’ devient obligatoire
Pour conseiller et aiguiller les ménages en proposant un appui technique, administratif, social et financier, l’État a lancé Mon Accompagnateur Rénov’. Depuis le 1er janvier, les propriétaires qui se lancent dans une rénovation globale en sollicitant l’aide gouvernementale Ma Prime Rénov’ Sérénité doivent faire appel à cet assistant à maîtrise d’ouvrage dès lors que le montant des travaux dépasse 5 000 € TTC.
À partir de septembre 2023, les travaux dont le coût sera supérieur à 5 000 € TTC et qui feront l’objet d’une demande de subvention avec un montant supérieur à 10 000 € devront contacter Mon Accompagnateur Rénov’.
Certaines aides revues à la hausse
Le budget global 2023 de MaPrimeRénov’ est augmenté de 100 millions d’euros par rapport à 2022. Certaines aides vont donc être revues à la hausse.
- Depuis le 1er février 2023, le forfait « rénovation globale » pour les foyers aux ressources intermédiaires va passer de 7 000 € à 10 000 € et pour les foyers aux revenus supérieurs de 3 500 € à 5 000 €. La condition : les travaux doivent permettre un gain énergétique supérieur à 55 %.
- Autres changements : l’exclusion des chaudières gaz depuis janvier (même les plus performantes) et la possibilité de financer le reste à charge de ses travaux grâce à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) avec une procédure simplifiée. Ce dispositif est proposé par de nombreuses banques depuis la fin du 1er trimestre.
Depuis 1993 Safi Méditerranée accompagne les propriétaires vendeurs et bailleurs dans leurs démarches immobilières. A l’affût des dernières actualités et règlementations du marché immobilier français, nos spécialistes en transaction et gestion locative sauront vous conseiller et vous informer au mieux.
