Gestion locative – Quel avenir pour les loueurs meublés ?
La démission du gouvernement Barnier suspend, au moins pour un temps, le projet de réforme de la fiscalité sur les plus-values des biens loués en meublés non professionnels (LMNP). Si vous possédez un bien loué sous le régime LMNP et que vous envisagez de le mettre en vente, une nouvelle opportunité s’offre à vous. Vous pourriez effectivement vendre votre bien sans être pénalisé, à condition d’agir sans tarder. Nos experts font le point sur les enjeux de cette réforme.
Réforme des LMNP en 2025 ?
Depuis plusieurs années, la politique fiscale a été favorable aux loueurs en meublé non professionnels, permettant une gestion locative optimisée avec des avantages comme l’amortissement du bien et des équipements.
Par exemple, un bien acheté pour 100 000 euros permet de comptabiliser un amortissement annuel de 3000 euros, ce qui a pour effet de réduire, voire d’annuler, le résultat imposable. Encore mieux, ces amortissements n’ont aucune incidence sur le calcul de la plus-value lors de la revente. Ainsi, dans cet exemple, le prix de revient reste fixé à 100 000 euros, indépendamment des amortissements effectués au fil des années. Les propriétaires sont donc gagnants sur les deux tableaux.
Conscients de cet avantage, de nombreux investisseurs s’étaient tournés vers ce régime. Pourtant le gouvernement Barnier avait annoncé une réforme du LMNP dans son PLF 2025 (Projet de Loi de Finances) avec des changements significatifs.
Ces ajustements visaient notamment les loueurs de meublés de tourisme sous le régime du micro-BIC, en introduisant des amortissements fiscaux impactant le prix de revient du bien. Ce dispositif devenait ainsi moins avantageux, bien qu’il conserve un certain attrait.
Cependant, avec la chute du gouvernement Barnier, ces nouvelles mesures prévues dans le PLF tombent également à l’eau, changeant ainsi la donne. Les avantages actuels restent d’actualité ce qui permet aux propriétaires de LMNP de conserver une fiscalité intéressante. Mais jusqu’à quand ? Dans le contexte politique actuel et la nomination du nouveau Premier Ministre François Bayrou, une question réside : quelle sera la nouvelle fiscalité des LMNP proposée dans le futur PLF 2025 ?
Autres changements à venir (hors fiscalité) :
À l’approche de 2025, la principale certitude concernant les modifications affectant les LMNP réside dans la poursuite des mesures instaurées par la loi climat et résilience d’août 2021, dont les détails ont été précisés par un décret daté du 18 août 2023, spécifiquement pour les locations meublées.
Depuis deux ans, les loyers des logements qualifiés de passoires thermiques, c’est-à-dire ceux dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) affiche une note de « F » ou « G », sont bloqués.
À partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » seront interdits à la location, ce qui obligera les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Cette restriction s’étendra aux logements « F » en 2028, puis aux « E » en 2034, en métropole.
Cependant, l’application de cette mesure pourrait être retardée. Une proposition de loi visant à modifier ce délai a d’ailleurs été récemment soumise. Néanmoins, à ce jour, la loi est toujours censée entrer en vigueur au 1er janvier 2025.
Pour les locations de courte durée en France métropolitaine, le récent vote de la PPL1176 soumet également à ces dernières au respect des critères de performance énergétique, en laissant 10 ans aux loueurs pour se mettre en conformité.
Ainsi, d’ici 2034, tous les meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, devront afficher une note DPE de « D » ou supérieure. En attendant, toute demande de changement d’usage pour la location d’un bien en meublé à court terme ne pourra être accordée que si le bien possède un DPE d’au moins « E ».
En conclusion, la chute du gouvernement Barnier laisse planer une incertitude sur l’avenir fiscal des biens loués en LMNP. Pour l’instant, les propriétaires bénéficient toujours des nombreux avantages offerts par ce régime, notamment l’absence d’impact des amortissements sur le calcul des plus-values. Cependant, le contexte politique instable invite à la prudence, car de nouvelles réformes pourraient rapidement rebattre les cartes. Par ailleurs, les changements imposés par la loi Climat et Résilience rappellent l’urgence d’anticiper les obligations énergétiques à venir. Dans ce cadre, il est essentiel pour les investisseurs de se tenir informés et d’agir rapidement pour maximiser les opportunités actuelles tout en se préparant aux évolutions futures du marché locatif.
L’accompagnement par un expert en gestion locative, Safi Méditerranée, vous permettra d’y voir plus clair et de gérer votre bien locatif en toute sérénité.
