Transaction – Les diagnostics immobiliers obligatoires

Vous envisagez de mettre en vente votre maison ou appartement sur Nice et sa région ?Quel que soit le type de logement, la vente d’un bien immobilier s’accompagne d’un certain nombre de diagnostics obligatoires. Ces diagnostics sont essentiels pour informer l’acheteur sur l’état général du bien et garantir une transaction transparente. Vos conseillers en transaction Safi Méditerranée vous éclairent en passant en revue les principaux diagnostics immobiliers obligatoires en 2024.

C’est en 1996 que la Loi Carrez marque le début des diagnostics à fournir en cas de vente immobilière. Cette première initiative porte sur la superficie réelle des lots en copropriété, assortie d’une certification reconnue.

Par la suite, la volonté de transparence et de sécurisation des transactions immobilières guidera l’apparition des autres diagnostics, avec une intention claire : protéger les biens, les personnes et l’environnement.

Tour d’horizon et dates clés :

1998 : diagnostic Plomb « ERAP » remplacé par le Contrat de risque d’exposition au plomb (CREP) en 2006
Le CREP est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Il identifie les risques d’exposition au plomb, principalement dans les peintures. Le plomb étant toxique, surtout pour les enfants, ce diagnostic vise à éviter les intoxications.
Validité : 1 an pour une vente, 6 ans pour une location, illimitée si absence de plomb.

1999 : diagnostic Etat parasitaire selon les régions / diagnostic Termites
Le diagnostic termites est requis dans les zones définies par arrêté préfectoral. Il détecte la présence de termites dans le bâtiment et ses environs. Les termites peuvent causer des dégâts considérables à la structure du bien ; ce diagnostic est donc essentiel pour la sécurité et l’intégrité du bâtiment. Validité : 6 mois

2002 : diagnostic Amiante avant démolition (DAAD) / 2005 : diagnostic Amiante avant Travaux et diagnostic technique (DDT) / 2013 : diagnostic Amiante des parties privatives
Le diagnostic amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il détecte la présence d’amiante dans les matériaux de construction.
L’amiante est un matériau dangereux pour la santé. Ce diagnostic vise à prévenir les risques sanitaires liés à son exposition.
Validité : Illimitée si absence d’amiante, sinon 3 ans en cas de présence.

2006 : Etat des risques naturels et technologiques
Le diagnostic sur l’Etat des Risques et Pollutions (ERP) informe l’acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de pollution des sols, et du potentiel de radon. Ce diagnostic aide à évaluer les risques environnementaux associés au bien. Validité : 6 mois.

2007 : diagnostic Gaz appelé également « état de l’installation intérieure du gaz » (uniquement si le bien a plus de 15 ans).
Ce diagnostic évalue la sécurité de l’installation de gaz car une installation non conforme présente des risques d’explosion ou d’intoxication au monoxyde de carbone. Validité : 3 ans.

2009 : diagnostic Electricité appelé également « état de l’installation intérieure de l’électricité » (uniquement si le bien a plus de 15 ans)
Ce diagnostic vérifie la conformité de l’installation aux normes de sécurité actuelles. Une installation électrique défectueuse pouvant être source d’accidents domestiques graves, comme les incendies. Validité : 3 ans.

2011 : diagnostic Assainissement non-collectif
Pour les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, ce diagnostic vérifie la conformité des installations d’assainissement individuel et permet de s’assurer que les installations respectent les normes sanitaires et environnementales. Validité : 3 ans.

2020 : diagnostic Bruit relatif au bruit des aéroports ou Plan d’Exposition au Bruit (PEB)
Depuis le 1er juin 2020, un diagnostic bruit sur les nuisances sonores aériennes a également rejoint la liste des documents obligatoires pour les zones d’habitations concernées.
Le PEB définit 4 zones pour distinguer le niveau d’exposition au bruit quantifié par l’indice Lden (Level day, evening, night) qui est un indice de gêne sonore pondéré selon l’heure (bruit de jour, soirée et nuit). Pour savoir si votre bien est situé dans une de ces 4 zones : consultez la cartographie des Plans d’exposition au Bruit sur le site Géoportail.

Validité : Bien que la loi ne précise pas de durée de validité au diagnostic bruit, il est préférable de demander un diagnostic récent lors de la mise en vente de son logement si celui-ci est situé dans une zone concernée.

2021 : Nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE).
Il évalue la consommation d’énergie du bien et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE attribue une note de A à G, A étant la meilleure performance énergétique. Il permet ainsi à l’acheteur d’estimer les futures dépenses énergétiques et d’évaluer l’impact environnemental du bien.

Validité : jusqu’au 31 décembre 2024 pour les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021.
10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sauf modifications majeures de l’habitat qui nécessiteraient une mise à jour.

NB : depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être effectué si le logement est classé F ou G sur le DPE, ces logements étant alors qualifiés de « passoires thermiques ». Des propositions de travaux sont préconisées permettant d’améliorer le confort thermique et la qualité de l’air et parvenir à une rénovation performante du bâtiment.

Enfin, le vendeur doit remettre le carnet d’information du logement (CIL) qui vise à regrouper les informations utiles sur les caractéristiques de la maison individuelle ou de l’appartement, sur les travaux passés dans le cadre de l’amélioration de la performance énergétique. Il doit également indiquer au futur acquéreur s’il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction de la maison. Ce risque concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté, consultable en préfecture (ou sur son site internet).

Essentiels pour assurer des transactions transparentes et sécurisées, les diagnostics immobiliers obligatoires sont à faire réaliser par un professionnel certifié et sont regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente.

En tant que vendeur, il est impératif de les réaliser avant la mise en vente pour éviter tout litige futur. Pour l’acheteur, ces diagnostics offrent une visibilité sur l’état général du bien et les éventuels travaux à prévoir. La connaissance et la compréhension de ces diagnostics permettent de garantir des transactions immobilières conformes et d’optimiser la satisfaction de toutes les parties impliquées.

En tant que spécialistes immobiliers, nos conseillers Safi Méditerranée se tiennent informés des évolutions réglementaires, afin d’offrir un service de qualité à leurs clients.