Copropriété : Décryptage du Fonds de Travaux
La loi Alur avait instauré le fonds de travaux en 2014 pour anticiper les dépenses de conservation des immeubles en copropriété. Depuis 2017, chaque copropriété avait l’obligation de constituer ce fonds afin de faire face aux imprévus. Cependant, la loi Climat et Résilience de 2021 a fait évoluer les règles entourant ce fonds de travaux. Voici tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
Le fonds de travaux selon la loi Alur
Décider et voter des travaux en copropriété relève parfois du défi. Les solutions techniques ne manquent pas mais leur coût souvent élevé est difficile à supporter en raison de la diversité des intérêts des copropriétaires et de leurs situations financières. En réponse à cette situation, la loi ALUR avait instauré l’obligation d’un fonds travaux, à mettre en place 5 ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble. Les copropriétés de moins de 10 lots pouvaient décider de ne pas l’instaurer, par une résolution expresse.
Ce fonds avait pour objectif de constituer une réserve financière destinée à financer les travaux futurs dans l’immeuble. Les copropriétaires devaient verser une cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel chaque année, en plus des charges courantes.
Ce fonds permettait de financer les travaux obligatoires conformes aux lois et règlements ; ceux votés en assemblée générale en dehors du budget prévisionnel (par exemple des travaux d’économie d’énergie) ainsi que les travaux urgents pour la préservation de l’immeuble, initiés par le syndic. Ces fonds étaient déposés sur un compte séparé, rémunéré.
Le fonds de travaux évolue avec la loi Climat de 2021
La loi dite Climat et résilience, promulguée le 24 août 2021, a apporté d’importants changements au droit de la copropriété ; notamment en rendant le fonds travaux obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans quelle que soit leur taille, sans possibilité de dispense.
Les modalités de cotisation ont également évolué notamment lorsqu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté. Dans cette situation, la cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher de 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % minimum du budget prévisionnel. La possibilité de décider d’un taux supérieur demeure, le vote se faisant à la majorité de l’article 25.
L’assemblée générale peut également se prononcer sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel ou a atteint 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté.
Concernant les cotisations versées au fonds de travaux lors d’une vente, elles restent attachées au lot et ne sont ni transférables ni remboursables. L’acheteur peut choisir de verser un montant équivalent au vendeur en sus du prix de vente du lot.
Dates clés d’entrée en vigueur :
• Depuis le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
• Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
L’astuce Safi Méditerranée :
Avec l’arrivée de la loi Climat, les logements notés F et G sur le DPE seront bientôt interdits à la location. Une solution ingénieuse serait de mobiliser le fonds de travaux dans le cadre d’une rénovation globale de la copropriété pour faire sortir les habitations de l’immeuble du statut de « passoire thermique ».
En résumé, la réforme de la loi Climat et Résilience apporte des changements significatifs dans le domaine de la copropriété en imposant la création du fonds de travaux pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans. Cette évolution vise à renforcer la prévoyance financière des copropriétés pour faire face aux dépenses de conservation et à la transition énergétique. Elle marque un nouveau pas vers des copropriétés plus résilientes face aux défis à venir.
Syndic depuis 30 ans, Safi Méditerranée vous accompagne au quotidien dans la gestion et la préservation de votre copropriété. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez davantage d’informations sur ce dispositif « Fonds de Travaux », nous nous ferons un plaisir d’y répondre.
