Charges Récupérables : ce que vous devez savoir

Que votre bien immobilier soit confié à un professionnel de la gestion locative ou que vous le gériez vous-même, il est important de comprendre que certaines charges peuvent être récupérées auprès de votre locataire. Safi Méditerranée, votre agence immobilière experte en gestion locative à Nice et ses environs, vous éclaire sur ce sujet.

Les charges récupérables : de quoi parle-t-on ?

Les charges récupérables (ou charges locatives) sont des dépenses dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire. Le paiement de ces charges par le locataire se fait par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle ou par forfait.

Calcul des charges pour les locations vides et meublées

Pour un logement loué vide, le locataire règle une provision sur charges en sus du loyer. Cette provision est établie en fonction des données issues de la dernière régularisation des charges ou du budget prévisionnel, dans le cas d’une copropriété.

En revanche, pour un logement loué meublé, ces charges font l’objet soit d’une provision soit d’un forfait.

Liste des charges récupérables

Parmi les charges récupérables, on retrouve :

• Le salaire versé à un employé d’immeuble et les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité (à 100%) par le propriétaire.

• Le salaire versé au gardien ou concierge (ayant un logement de fonction) et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à 75% de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles et à 40% de leur montant, s’il n’assure que l’une ou l’autre de ces 2 tâches.

BON A SAVOIR – Attention toutefois pour ces deux catégories (employé d’immeuble et gardien/concierge), certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables comme le salaire en nature, l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise, la participation de l’employeur au comité d’entreprise, la participation de l’employeur à l’effort de construction et enfin la cotisation à la médecine du travail.

• Ascenseurs et monte-charge – Certaines dépenses concernant l’ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment l’électricité, l’exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents), la fourniture de produits ou petits matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine), les menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles. En revanche le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n’est pas une charge récupérable par le propriétaire.

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif – Certaines dépenses concernant l’eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment l’eau froide et chaude de l’ensemble des occupants, l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration, l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs, les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau, la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature, l’exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée et enfin la réparation des fuites sur joints.

• Installations individuelles – Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent le chauffage, la production d’eau chaude et la distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau).

• Parties communes intérieures – Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l’immeuble concernent l’électricité, la fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection, l’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures, la réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur et les frais de personnel d’entretien.

• Espaces extérieurs – Pour les espaces extérieurs, voici les dépenses à la charge du locataire : les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords des espaces verts et les équipements de jeux pour enfants.

• Enfin l’ensemble des taxes ou redevances d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et d’assainissement sont à la charge du locataire.

Modalités de la régularisation annuelle

Le propriétaire a l’obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges auprès de son locataire à partir du moment où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétés. Cette régularisation consiste à comparer les dépenses réelles engagées par le propriétaire aux provisions versées par le locataire au cours de la même période. Il s’agit d’un décompte des charges qui permet de calculer la différence entre les provisions et les dépenses réelles.
Pour ce faire, le propriétaire doit communiquer au locataire le décompte détaillé par nature de charges et le mode de répartition, et ce, au moins 30 jours avant la facturation.
Si les provisions du locataire sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu. À l’inverse, si les provisions du locataire sont inférieures aux charges locatives réelles, le propriétaire peut demander au locataire de payer la différence.

Dépenses à la charge du propriétaire

Il est important de noter que certaines dépenses engagées par le propriétaire ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire. Cela inclut :

• L’installation de nouveaux équipements.
• Les travaux majeurs tels que la toiture, le ravalement, le remplacement d’équipements, etc.
• Les honoraires du syndic de copropriété.
• Les frais de gardiennage.
• Les dépenses de réparation liées à des malfaçons ou à la vétusté des équipements.
• L’assurance de l’immeuble.

En conclusion, comprendre les charges récupérables est essentiel pour les propriétaires et les locataires. La régularisation annuelle garantit l’équité dans le partage des coûts liés à la location, tout en respectant la réglementation en vigueur.

N’hésitez pas à faire appel à l’expertise de Safi Méditerranée pour vous guider dans la gestion de ces charges et assurer une location en toute transparence.